资讯首页 新房资讯 本地楼市 楼市焦点 二手资讯 租房资讯 商业动态 政策法规 人物专访 国内楼市 优惠活动 看房日记 工程进度

二线城市高产地王 房价会跟着涨起来吗

2018-06-03 来源:乳山房产网 点击 评论

今年二季度以来,尽管楼市上攻势头减弱,热点城市推出紧缩措施,但地市高热的局面并无缓减。在刚刚过去的6月份,根据中原地产统计,全国“三高地王”(高总价、高单价、高溢价)诞生73宗,超过5月份的69宗,再次刷新历史记录。

截至6月底,今年单宗超过10亿元的高总价地块已经出现了205宗,溢价率超过100%的单宗地块就有92宗,约是去年同期的45倍。

今年的“地王潮”有以下几大特征:

第一个特征是二线城市“唱主角”,占据“地王”70%的数量,仅苏州、杭州、南京、合肥四个城市就诞生了88宗“地王”。二线地市之所以火热,“去库存”向“补库存”转变、土地供应紧缩是重要原因。

2014年“9·30”新政以来,楼市已回升20个月,某机构监测的35个热点城市2015年和今年一季度成交面积分别增长23.4%和41%,超过2013年历史最高景气度。

今年以来,一线楼市显现降温迹象,楼市重心转向二线城市。上半年,一线和二线楼市成交面积涨幅分别为14.1%和63.2%。截至6月底,一线楼市库存消化周期从一季度末的5.8个月上升至7.9个月,二线楼市由8.3个月下降到6.5个月。被称为楼市“四小龙”的合肥、南京、苏州和厦门,目前库存消化周期在2个月左右。

供地量紧缩也是二线楼市火热的催化剂。2014年和2015年,全国土地购置面积分别下降14%和31.7%,今年1~5月同比下降5.9%。热点城市供地紧缩更明显,2012~2015年,合肥住宅供地建面分别为570万平方米、364万平方米、350万平方米和283万平米;2015年,南京新房成交面积和金额分别增长48%和63%,创2009年以来最高增幅,但供地面积却同比下降37%;2015年,苏州新房成交面积和金额同比分别增长52%和65%,达到历史峰值,但供地量同比下降34%,创5年新低;2015年,武汉新房成交金额增长50%,房价上涨12.3%,居二线城市之首,但土地成交面积连续4年下滑。

今年“地王潮”的第二个特征就是国企和央企“唱主角”。

据统计,今年1~5月份,全国总价超过15亿元的105宗高价地块中,有52宗被国企获得,占比为54%。首先,“稳增长”压力当前,央企、国企发挥带头作用,驱动地产类央企积极拿地;其次,多融资渠道开闸,贷款、债券利率创历史新低,央企融资成本更低,债券利率甚至降至3%以下。

第三个特征就是,各类寻求高收益的资金借道参与地产市场,助推“地王”频现。

当货币宽松遇上“资产配置荒”,社会资金开始借道参与开发商定增和拿地。1~5月,单价TOP20的“地王”中,操盘方和财务投资者联合拿地比例高达40%,2010年和2013年这一数据仅为10%和15%。1~5月份,楼面价TOP20的“地王”中,光财务投资者介入的就有7宗。近期拿地较为激进的信达地产,频繁采取“夹层拿地基金”的方式,用较少的自有资金撬动较大项目,实现“基金拿地+小股操盘”的资产运作。

“地王”频现直接推动周边房价上涨及市场对未来房价上涨的预期。同时,从2010年和2013年两轮“地王”看,地价和房价相互攀升加剧楼市泡沫担忧,倒逼紧缩政策出炉。此轮“地王潮”,资金推动、避险投资的因素明显。

据悉,近期国资委已约谈央企,住建部、国土资源部也在酝酿应对政策,或意味着二线楼市政策收紧,拿地企业也将面临财务风险。

2013年~2015年诞生的“地王”项目,平均开发周期21个月,远慢于非“地王”项目。近三年总价“地王”前20位中,有4块未动迁,9块未开工。由此,此轮“地王潮”或无法缓减楼市供求矛盾

应对“地王”风险,短期内一个有效的选择,就是完善土地“招拍挂”出让模式,“定配建、竞地价”是一个可行的探索。在该模式下,每一宗土地出让前,按照建筑面积,政府可以规定一定比例的保障房(公租房或安居房)配建比例,并交由政府分配,然后再将地块投入“招拍挂”市场。

一方面,根据供求情况适当调整配建比例,缓解住宅市场供求压力;

另一方面,定配建导致开发成本上升,降低开发商对市场前景过分乐观的预期,拍地时不会肆无忌惮地报价。

针对国企和央企“制造地王”,一方面要以发展实体经济,挖掘创新增长动力,专注国计民生为导向,加快推进国企和央企改革。在房地产领域,国企和央企要逐渐退出竞争市场,业务要向城市一级土地开发、旧城改造、城市基础设施建设集中。另一方面,要贯彻中央经济工作会议提出的加快推进房地产业兼并重组。非房地产主业的央企要清理整顿房地产业务,限期完成退出。此外,要强化对央企和国企社会民生贡献考核。

此外,还要控制地方政府助推形成“地王”行为。去产能和去杠杆背景下,地方政府过去仰仗的制造业、平台投融资受到很大影响。楼市稳投资、稳财政的贡献明显,地方政府有放任地市火热的意愿。因此,要加速推进中央转移支付和债务置换,鼓励地方政府加大公共服务建设。同时,加快推进农业转移人口市民化和公共服务全覆盖,长期空置住房要以低租金、免租金等方式向外来常住人口分配,让他们扎根下来。