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乳山将启动存量房交易资金监管!老百姓房屋买卖更安全!

2018-06-04 来源:乳山银滩房产网 点击 评论

乳山将启动存量房交易资金监管!老百姓房屋买卖更安全!

为进一步规范我市存量房(二手房)交易行为,净化房地产交易市场,打造安全放心的存量房交易平台,乳山市人民政府办公室于2018年3月27日印发了《乳山市存量房交易资金监管暂行办法》(以下简称《办法》),市住房保障和房产管理局将全面落实存量房(二手房)交易资金监管制度,这是我市继存量房全面实行网签之后,又一规范存量房交易行为的重大举措。

老百姓买卖二手房通常容易遇到三大“陷阱”,一是房源信息造假,例如卖方或中介隐瞒房屋已被查封,辛苦花费大量定金、中介费之后,才发现房子根本无法过户,头大。二是中介"暗箱操作",例如某些中介以制造"阴阳合同"等方式,既赚取销售佣金,又欺上瞒下“吃差价”,结果买卖双方都吃亏,心塞。三是卷款潜逃,房款两空,部分中介机构利用买卖双方的信任,以缴纳保证金或私设监管账户的方式,将购房款据为己有,甚至卷款潜逃,后悔。现在防范购房“陷阱”有了好办法,我市即将全面实施二手房交易资金监管,“一手交钱,一手交房”,三大“陷阱”一招搞定,二手房交易更安全,老百姓更放心。

为了方便群众了解新规,下面将《办法》进行解读如下:

一、什么是存量房资金监管?

存量房又称二手房,存量房资金监管是指二手房买方将交易资金存入存量房交易资金监管专用账户(简称“监管账户”),房屋过户手续完成后,由监管机构将监管资金划入二手房卖方银行结算账户,相当于提供了“支付宝”功能。房屋交易主管部门通过存量房交易资金“监管帐户”对存量房交易资金交存、支付实施的监督管理,防范交易风险,保障交易双方合法权益。

二、存量房资金监管开展的依据是什么?

《关于加强房地产中介管理促进行业发展的意见》(建房[2016]168号)、《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》(鲁政办字[2016]118号)、《关于进一步加强房地产市场调控工作通知》(鲁政办发〔2017〕59号)等文件明确要求建立健全存量房交易资金监管制度,全面实施二手房交易资金监管,保证房屋交易资金安全,维护买卖双方合法权益。

三、存量房资金监管的目的是什么?

为规范存量房交易行为,保障交易资金安全,维护交易双方的合法权益,营造公开、透明、规范的存量房市场秩序,通过建设高品质、优服务、便百姓、活市场的存量房网上交易和资金监管平台,推动我市存量房市场健康、持续、稳定发展。

四、存量房交易资金监管原则是什么?

存量房交易资金监管遵循安全、快捷、便民、自愿、无偿原则。

存量房资金监管对交易双方完全免费,当事人可自愿选择是否将交易资金纳入监管,选择放弃交易资金监管的,应当签署交易资金自行划转声明,并自行承担交易过程中发生的资金风险。

五、存量房交易资金监管金额如何确定?

本办法所称存量房交易资金,是指买受人按存量房屋买卖合同约定,向出卖人支付的全部购房款(包括首付款、按揭贷款、一次性付款、分期付款以及其他形式的全部购房款项),不包括存量房交易所涉及的各项税、费以及房产经纪机构的佣金。

交易双方可以根据自愿选择采取全额监管或部分监管,具体监管额度以交易双方与监管银行签订的《存量房交易资金监管协议》为准,且必须与存量房买卖合同内容保持一致。

六、什么情况下可以不实行资金监管或免除资金监管?

以下7种情况可以不实行资金监管:1、因继承、遗赠、赠与、等价交换等转让房屋的;2、因生效法律文书转让和拍卖房屋的;3、所有权分割或合并、投资入股等无价款方式转让房屋的;4、房屋共有人之间转让所有权份额的;5、直系亲属之间以买卖形式转让房屋的;6、法律法规规定的其他情形。

以下4种情形可申请免除资金监管:1、自行成交的交易双方共同签署自愿放弃资金监管声明的;2、交易双方约定先行支付部分房价款用于出卖方解除房屋抵押状态的;3、在本办法实施前已经签订了房屋转让合同,并发生了资金交割的;4、可以免除监管的其他情形。

七、存量房资金监管流程有哪些? 

1、交易双方经协商一致,持网签未备案的《存量房买卖合同》共同到监管银行办理资金监管,签订《存量房资金监管协议书》,并将交易资金存入监管账户。

2、监管银行收到买受人交存和贷款银行转入的交易资金后,向买受人出具《存量房交易资金监管存款凭证》,并将信息传递至房屋交易主管部门。

3、交易双方持监管协议、收款凭证、有效身份证明、权利证书等相关资料向房屋交易主管部门办理网签合同备案手续。

4、交易双方办理完成不动产登记后,凭房屋(不动产)权屋证书向房屋交易主管部门申请资金划转。房屋交易主管部门审查后,通知监管银行将监管资金划转至出卖人指定的存量房交易资金结算账户。该账户一般应为出卖人名下的账户。出卖人以公证机关公证或律师事务所鉴证等方式指定结算账户的情形除外。

八、如何解除存量房交易资金监管?

发生下列情形之一的,交易双方可向房屋交易主管部门申请解除存量房资金监管:

1、存量房交易合同备案审核不通过、不动产登记机构不予登记,或双方经协商终止交易的,需交易双方共同提出申请;

2、因生效的法律文书致使房屋转让和产权登记终止的,可由买受人或出卖人凭生效法律文书单方提出申请;

3、法律法规规定的其他情形。

九、开展存量房交易资金监管工作的意义?

(一)保障交易安全。在存量房交易过程中,涉及定金、购房款的交割,一直双方争议的焦点。通过接受存量房交易资金监管,既能确保卖方能及时足额拿到房款、房屋能顺利过户到买方名下,还能有效避免中介机构违规收取房款、挪用房款、卷款潜逃等问题的发生。

(二)规范市场秩序。据统计,我市存量房交易中约七成为房地产中介机构促成。在为交易双方牵线搭桥、活跃市场的同时,部分不法中介机构存在吃差价、瞒房价甚至价格欺诈等行为,严重扰乱了房地产市场秩序。通过开展存量房交易资金监管,按照既定的公平、公正、公开的程序进行房产交易,买卖双方交易价格更透明,不再纠结于“先过户还是先给房款”、“付款后不能过户怎么办”、“付款后中介或卖方携款潜逃怎么办”等问题,有效避免了中介机构吃差价、瞒房价等问题的发生,有利于推动我市房产中介机构执业规范化,有利于营造公开、透明、规范的房地产市场秩序。